凱德出售抑或因主力店沃爾瑪引流不利？

印力商用置業(yè)有限公司(“印力”)宣布，聯(lián)合萬科企業(yè)股份有限公司(“萬科”)、Triwater Asset Management Holdings Limited(“Triwater”)，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協(xié)議。三方將聯(lián)合收購凱德商用在中國國內(nèi)的20家購物中心項目公司的100％股權(quán)并承接相應(yīng)的負債，交易對價為83.65億人民幣。

據(jù)了解，此次交易涉及的20家購物中心總建筑面積約為95萬平方米，凱德通過旗下公司平均持有10年，分布在中國華北、華東、華南和中西部區(qū)域的19個城市，且均位于所在城市的核心區(qū)域，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。

凱德出售的20家購物中心

《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，此次交易的這20家購物中心當中，有17家都是以沃爾瑪作為主力店。而實際上，沃爾瑪本身就和凱德有著緊密的聯(lián)系。

據(jù)公開資料顯示，2003年，中國沃爾瑪?shù)闹蟹焦蓶|——深國投成立深國投商置，該公司成為沃爾瑪拓展新店的開發(fā)建設(shè)工具，全球最大的兩大商業(yè)地產(chǎn)商美國西蒙和新加坡嘉德追隨沃爾瑪而來，先后與深國投商置構(gòu)成“商業(yè)+金融+地產(chǎn)”的三角合作關(guān)系。

2005年，深國投商置與美國西蒙集團及其他境外投資者共同投資建設(shè)了以沃爾瑪為主力租戶的五個購物中心。此后還聯(lián)手新加坡凱德集團/嘉德置地建立了深圳嘉德深國投物業(yè)服務(wù)有限公司，在各地建設(shè)以沃爾瑪為主力店的中小型購物中心凱德廣場。

對于此次交易，資深商業(yè)人士郭歆曄表示，從此次凱德售賣的購物中心項目可以看出，只有北京翠微路凱德mall相對好些，其他都是以沃爾瑪為主力店的早期第一代購物中心。而凱德優(yōu)質(zhì)項目包括來福士系列及近年陸續(xù)投資的一二線城市凱德大型購物中心均未出售，且此次退出項目平均建筑面積為4萬多平方米(不包括停車場在內(nèi))。

郭歆曄告訴《聯(lián)商網(wǎng)》：“與之類似的9個第一代萬達廣場早已賣給了麥格理基金，并更名為‘悅薈廣場’，且這9個項目又于2014年被印力集團聯(lián)手黑石集團所收購，陸續(xù)改造為印象城系列。”

凱德的此次出售，一方面是其發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，另一方面則是作為主力店的沃爾瑪在引流方面的效果并不是那么顯著。

郭歆曄表示：“凱德新的戰(zhàn)略就是主打一二線大城市及8萬平方米(不含停車場和辦公樓賓館)以上優(yōu)質(zhì)大型購物中心。因為就運營而言，國內(nèi)項目過剩，購物中心要獲取客流就必須常年舉辦各類活動，而中小型購物中心面積有限難以承擔活動成本。”

同時，郭歆曄認為，這類早期資產(chǎn)在設(shè)計和硬件上有缺陷，主力店超市及百貨面積占比過大、租金收益低、業(yè)態(tài)不豐富，無法直面今年新開業(yè)購物中心的競爭。

凱德MALL·翠微路店

事實上，沃爾瑪最近幾年也一直在進行調(diào)整并積極轉(zhuǎn)型。

據(jù)此前統(tǒng)計，2012年沃爾瑪在華關(guān)閉5家店，2013年關(guān)閉15家，2014年關(guān)閉17家，2015年關(guān)閉1家，2016年關(guān)閉13家。2017年其調(diào)整進一步加強，上半年就至少關(guān)掉15家店，下半年開始又陸續(xù)關(guān)閉多家門店，最多的時候一天關(guān)閉4家門店。

當然，關(guān)店的同時，沃爾瑪也在積極布局，并在門店上進行了升級。2017年全年沃爾瑪在華新開31家店，湖北應(yīng)城、四川峨眉山、貴州都勻、廣東普寧都是沃爾瑪首次進駐的城市。緊湊型大賣場也迎來首次亮相，5家新店分別登陸昆明、武漢和成都，未來這種模式也將在全國范圍內(nèi)推廣。

此外，沃爾瑪還全面提升線上線下無縫連接的購物體驗。2017年上線3家官方旗艦店，沃爾瑪京東到家服務(wù)也覆蓋全國20多個城市。

不過，一個不爭的事實是：盡管沃爾瑪這兩年轉(zhuǎn)型取得的勝利可圈可點，但是作為入駐購物中心的主力店，在引流方面已經(jīng)顯得有些乏力。

有業(yè)內(nèi)人士透露，原第一代萬達悅薈廣場、深國投廣場、凱德廣場原先的主力店沃爾瑪已經(jīng)陸續(xù)關(guān)閉了好幾家，“由于大賣場在走下坡路，沃爾瑪似乎已經(jīng)從早年備受追捧的香餑餑淪為不太受歡迎的主力店了。”

業(yè)內(nèi)猜測，早期購物中心項目中沃爾瑪租期屆滿被清退以提高租金和坪效的可能性很大。